不動産売却における心理的瑕疵の影響や告知義務の判断基準とは

2022-04-28

不動産売却における心理的瑕疵の影響や告知義務の判断基準とは

この記事のハイライト
●心理的瑕疵とは、他殺や自死など不動産に対して心理的に抵抗を覚える要素のこと
●心理的瑕疵の内容によって、売却価格にあたえる影響は異なる
●新たなガイドラインが制定され、告知義務の判断についても明確化が進んでいる

心理的瑕疵という言葉をご存じですか?
一部の心理的瑕疵物件は事故物件と呼ばれることもありますが、心理的瑕疵に該当する基準とはどのようなものなのでしょうか。
今回は、心理的瑕疵の基準とは何なのか、そして、心理的瑕疵が不動産価値に与える影響や、売却時の告知義務についても解説します。
戸畑区を中心に北九州全域で不動産売却を検討している方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

\お気軽にご相談ください!/

心理的瑕疵とは?不動産売却時に知っておきたい3つのケース

心理的瑕疵とは?不動産売却時に知っておきたい3つのケース

不動産売却時には、その不動産が心理的瑕疵物件に該当するかどうかを確認しておく必要があります。
心理的瑕疵の内容を告知せずに売却してしまうと、のちに損害賠償請求などのトラブルにつながるケースがあるからです。
まずは、心理的瑕疵とはどのようなものなのかについて解説していきます。

心理的瑕疵とは

不動産売却における心理的瑕疵とは、その不動産で起こった人の死に関わることや事件、そして不動産周辺の環境などにより、その不動産に対して心理的に抵抗を覚える要素のことです。
映画の題材にもなった「事故物件」という言葉で認知している方も多いのではないでしょうか。
これまで心理的瑕疵に該当する不動産の基準や告知義務の有無の判断が難しく、明確なガイドラインの策定が求められていましたが、2021年10月、国土交通省によって「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が制定されました。

心理的瑕疵と判断されるケースとは

1:事故死や原因不明の死が起こった
他殺をはじめ、火災、ガス漏れなどによる事故死や、自死があった不動産も心理的瑕疵物件と判断されます。
一方、食事の誤嚥や入浴中の転倒といった日常生活で起こりうる事故死、老衰や病気による自然死などは心理的瑕疵に該当しません。
2:近くに嫌悪施設がある
不動産の周辺に嫌悪施設がある場合も、心理的瑕疵物件に該当する可能性があります。
嫌悪施設とは、

  • そのエリアの品格や治安に関わる風俗店のような施設
  • 騒音被害や大気汚染、悪臭などを伴う公害発生施設
  • 刑務所、原子力関連施設、ガスタンク、火葬場、ゴミ処理場といった不快感を覚える可能性がある施設

などです。
ただし、どのような施設に対して嫌悪感を覚えるのかは人によって異なったり、時代とともにイメージが変わったりもするため、明確に基準が定められているものではありません。
3:周辺で事件が起きた
売却する不動産の敷地内でなくても、過去に周辺で事件が発生した場合は心理的瑕疵と判断されることがあります。
事件の内容が残忍であったり、ニュースに取り上げられるなどして周知性や社会的影響が大きかった場合などです。

こちらの記事も読まれています|不動産の売却を円滑におこなうための流れとは?

\お気軽にご相談ください!/

不動産売却において心理的瑕疵が価格に及ぼす影響とは

不動産売却において心理的瑕疵が価格に及ぼす影響とは

不動産売却の際には、心理的瑕疵によって売却のスピードや価格に影響を及ぼすことがあります。

心理的瑕疵が不動産売却にあたえる影響とは

不動産売買が活発な都心のケースでは、他殺や自死のあった不動産の場合、一般的な不動産相場と比べて20%から30%ほどの値引きが相場となりそうです。
さらに、死亡から発見までの期間によっても価格に及ぼす影響は異なります。
自然死や病死の場合、発見が早ければ値引きなしや100万円から200万円ほどの減額、発見が遅ければ特殊清掃やリノベーションをしたうえで10%から15%ほどの減額になる想定です。

心理的瑕疵による価格への影響を抑える方法とは

心理的瑕疵による価格の下落を防ぐためには、マイナスな印象をあたえてしまうような痕跡を残さないことが大切です。
多くの場合、特殊清掃や大規模なリノベーションなどの実施が必要となります。
また、「お祓い」をしているかどうかを懸念する買主も多いと考えておきましょう。

新たに策定されたガイドラインの影響

2021年、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が策定されました。これは、過去におこなわれた心理的瑕疵トラブルに関する裁判の判例や、学識経験者による議論などの蓄積を踏まえて、現時点で妥当と考えらえる基準を取りまとめたものです。
告知義務に該当する範囲の明確化が進んだことにより、これまで告知の必要がないと判断されていたケースでも告知義務が生じる可能性があります。
ちなみに、自然死や病死は基本的に心理的瑕疵にはあたりませんが、買主から説明を求められれば告知しなければなりません。
まだガイドラインが策定されたばかりなので影響の範囲はわかりませんが、売却する側としてはより慎重な判断が求められそうです。
今後、このガイドラインをもとにした不動産売買の事例が増えていくなかで、内容が修正されていく可能性もあります。

こちらの記事も読まれています|不動産の売却を円滑におこなうための流れとは?

\お気軽にご相談ください!/

不動産売却時に注意すべき心理的瑕疵の告知義務とは

不動産売却時に注意すべき心理的瑕疵の告知義務とは

心理的瑕疵には告知義務があり、2021年に公表されたガイドラインでは「調査を通じて判明した範囲で買主に告知」と定められています。
ここでいう「調査」とは、不動産会社が売主に対して「物件状況報告書」への心理的瑕疵に関する記載を求めることです。
つまり、基本的には売主の自己申告によって、不動産会社は心理的瑕疵の内容を把握することになります。
物件状況報告書に虚偽の記載をしてしまうと、損害賠償請求の対象となってしまうリスクもあるので、心理的瑕疵に該当する可能性のある事項についてはかならず告知してください。
なお、マンションを売却する際には、マンションの管理会社から状況報告書が提出されることになります。

告知義務に該当しないケースと注意点

ガイドラインでは、告知が不要なケースとして下記の内容を挙げています。

  • 取引の対象不動産で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死(転倒事故、誤嚥など)
  • マンションの隣接住戸や共用部分で起こった自死や他殺、遺体の発見が遅れておこなわれた特殊清掃

これによると、マンション内で自死や他殺が起きていたとしても、売却する部屋以外でのできごとであれば告知義務はないということになります。
しかし同時に、下記のようにも記載されているため、注意が必要です。
人の死の発生から経過した期間や死因に関わらず、買主・借主から事案の有無について問われた場合や、社会的影響の大きさから買主・借主において把握しておくべき特段の事情があると認識した場合等は告げる必要がある
つまり、買主から心理的瑕疵の事案について問われた場合には、他殺や自死をはじめとするどのような死因であっても告知する義務があるということです。
また、ガイドラインに記載された「留意事項」では、「人の死に関する事案の存在を重要視することを認識した場合にはとくに慎重に対応することが望ましい」とされています。
この事項を重視するのであれば、ほとんどのケースで告知が必要という判断になってしまうかもしれません。
告知することによって価格に影響が出てしまうことも考えられますが、買主の「知る権利」についても尊重しつつ、ガイドラインをもとに適切な売却方法について検討することをおすすめします。
心理的瑕疵についての疑問点をお持ちの方は、弊社までお気軽にご相談ください。

こちらの記事も読まれています|不動産の売却を円滑におこなうための流れとは?

まとめ

新たなガイドラインが制定されましたが、いまだに不動産売却における心理的瑕疵の告知義務については判断が難しいケースも存在しています。
心理的瑕疵に該当する事案がある場合は、不動産会社と慎重に相談しながら進めましょう。
戸畑区を中心に北九州全域で不動産売却をお考えの方は、弊社までお気軽にお問い合わせください。

ブログ一覧ページへもどる

まずはご相談ください!

093-616-7826

営業時間
09:00~18:00(時間外でも対応します)
定休日
水曜日(定休日でも対応します)

売却査定

お問い合わせ