不動産売却において消費税の課税対象となるケースとは

不動産を売却すると、譲渡所得税などが課されることはよく知られています。
しかし、不動産売却で消費税が課されるケースもあることをご存じでしょうか。
今回は、消費税の課税対象になるケースと非課税対象になるケースの違いについて、そして消費税額を計算する際の注意点についても解説します。
戸畑区を中心に北九州全域で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考にしてくださいね。

不動産売却時に消費税の課税対象となるケース

不動産売却時に限らず、消費税の課税対象となるのは「国内において事業者が事業として対価を得ておこなう資産の譲渡、貸付け、及び役務の提供と外国貨物の輸入」と国税庁によって定められています。
では、不動産売却をして課税対象となるのはどのようなケースなのでしょうか。

不動産売却で消費税が課されるケース

先ほどもお伝えしたように、不動産売却において課税対象となるのは、事業として利益を目的とした取引をおこなう「事業者」です。
そのため、基本的に個人が不動産売却をしても課税対象になることはありません。
不動産会社に仲介を依頼して売却した場合も、個人で売却したとみなされるため非課税対象です。
しかし、個人で不動産売却をした場合でも、いくつかの項目に対して消費税が課されることがあります。

個人でも消費税が課されるケース1:仲介手数料

仲介手数料とは、不動産売却の仲介を不動産会社に依頼した場合、売買契約が成立した際に支払う成功報酬のことです。
この仲介手数料に対して、消費税が課税されます。
仲介手数料の金額は法律によって上限が定められており、売却価格が400万円以上であれば下記の計算式で算出可能です。
仲介手数料(税込)=売却価格×3％+6万円+消費税
多くの不動産会社は仲介手数料を上限に設定していますが、弊社は上限額を頂くことはほぼありません。

個人でも消費税が課されるケース2:住宅ローンの返済手数料

不動産購入時には多くの方が住宅ローンを利用しますが、ローンを完済してからでなければその不動産を売却することができません。
未払いなどが発生した際の担保として、ローン残債のある不動産には抵当権が設定されているからです。
そのため売却時には住宅ローンの一括返済をおこなうことになりますが、その一括繰り上げ返済手数料がある場合、その手数料に消費税が課税されます。
手数料は住宅ローンを申し込んだ金融機関によっても異なりますが、固定ローンであれば3万円から5万円ほどが相場です。
この金額に消費税が課されるため、一括繰り上げ返済手数料に対して支払う消費税は3,000円から5,000円ほどとなります。

個人でも消費税が課されるケース3:司法書士への報酬

住宅ローンを完済しても抵当権は自動的に抹消されません。
抵当権抹消登記の手続きは基本的に司法書士へ依頼することになりますが、司法書士に支払う報酬に対して消費税が課税されます。
報酬の額は司法書士によっても異なりますが、目安としては5,000円から3万円ほど、それに対して支払う消費税の額は500円から3,000円ほどです。

個人でも消費税が課されるケース4:個人事業主の場合

法人ではなく個人として事業をおこなっている「個人事業主」でも、条件によっては課税対象となります。
その条件は下記のとおりです。

• 前々年度の課税売上高が1,000万円を超えている場合
• 事業をはじめて2年未満であっても、特定期間における課税売上高が1,000万円を超えている場合

たとえば投資物件を所有しており、賃料として前々年度の課税売上高が1,000万円を超えていると、その不動産を売却して得るお金は事業としての収益とみなされるので注意してください。
なお、個人事業主における特定期間とは、前年の1月1日から6月30日のことを指します。

不動産売却時に消費税の非課税対象となるケース

個人、法人に関わらず消費税の非課税対象となるケースも存在しています。

不動産売却時に消費税の非課税対象となるケース1:土地の売却

土地の売却は非課税対象となります。
不動産取引において、土地は建物と違い消費されていく性質のものではないと考えられているからです。
建物付きの不動産を法人が売却した場合も、建物分の価格にのみ消費税が課されて土地代に消費税が課されることはありません。

不動産売却時に消費税の非課税対象となるケース2:免税事業者

法人や個人事業主の場合、免税事業者に該当していれば非課税対象となります。
免税事業者であるかの判定は、「基準期間(前々年度)の課税売り上げが1,000万円以下」であること、あるいは「特定期間の売上が1,000万円以下、給与支給額が1,000万円以下」であることです。
特定期間とは、個人事業主の場合は「その年の前年の1月から6月」、法人の場合は原則として「その事業年度の前事業年度開始の日以後6か月」の期間のことをいいます。
また、免税事業者に該当する際にも、その旨を税務署に届け出る必要があるので注意してください。

不動産売却における消費税の計算方法と注意点

売却不動産が課税対象となった場合、具体的にはどの程度の消費税が課されるのでしょうか。
消費税の計算方法とそれに関する注意点について解説します。

課税対象のみの不動産を売却した場合

まず、消費税には「預かり消費税」と「支払い消費税」とがあります。
支払い消費税とは「売主に対し、買主が消費者として負担するもの」で、預かり消費税とは「売買取引をする際に売主が買主から預かるもの」です。
そして課税対象となる不動産売却での売り上げに課される消費税は、預かり消費税に当てはまります。
納税額を計算する際の注意点
課税対象のみの不動産売却をした場合は、預かり消費税をそのまま納税するわけでなく、預かり消費税から支払い消費税を差し引いた額を納めます。
たとえば建物の売却益が1,100万円(税込)で、売却の際にかかった経費が330万(税込)だったとすると、売主が買主から受け取る預かり消費税は100万円、売主が消費者として負担する支払い消費税が30万円です。
これらを差し引くと、「100万円-30万円=70万円」となり、70万円が納税する消費税の額となります。
ただし、実際は非課税対象となる土地と一緒に売却するケースが圧倒的に多いため、「課税対象のみの不動産売却における消費税」を計算することはほとんどありません。

非課税対象を含む不動産を売却した場合

課税対象である建物と非課税対象である土地を一緒に売却した場合、「課税売上割合」によって納税額を計算します。
建物の売却益が1,100万円(税込)、土地の売却益が500万円、両方の売却にかかった経費が330万(税込)のケースで考えていきましょう。
課税売上割合とは「全体の売上額に対する課税売上の割合」のことなので、「1,100万円÷1,600万円=約0.7」となり、課税売上割合は「約70％」です。
そして、経費にかかった消費税30万円の70％にあたる21万円が、預かり消費税から差し引ける支払い消費税となります。
納税額を計算する際の注意点
課税売上だけの不動産売却では経費にかかった支払い消費税をそのまま預かり消費税から差し引くことができますが、非課税売上が含まれる不動産売却では課税売上割合を乗算することになるため、控除額が減ってしまいます。
税額を減らす「課税売上割合に準ずる割合」という制度もありますが、適用のためには税務署からの許可が必要になるので注意しましょう。

まとめ

不動産売却時の消費税は、個人か法人か、土地だけでなく建物も含むかどうか、などによって大きく内容が異なります。
計算の際の注意点なども踏まえたうえで、ご自身がどのケースに該当するのかをしっかり把握しておきましょう。
戸畑区を中心に北九州全域で不動産売却を検討されている方は、弊社までお気軽にご相談ください。