相続人は要チェック!相続後に不動産売却する流れと注意点を解説

2022-01-19

相続人は要チェック!相続後に不動産売却する流れと注意点を解説

この記事のハイライト
●相続が発生したら「死亡届」の提出と「遺言書」の確認をおこなう
●遺産分割協議を成立させるには相続人全員の「同意」が必要
●相続した不動産を放置するのは要注意!売却が得策

いつかは訪れる相続。
事前に知識を備えておくことは、相続人の方にとって心強いものとなります。
とくに、相続した不動産を売却するには、流れをおさえておくとスムーズです。
今回は、戸畑区を中心に、北九州全域で数多くの売却をサポートしてきた弊社が、「相続不動産の売却」をお考えの方に向け役立つ情報をお届けします。
これから相続に向けて準備したいという方も、ぜひご覧ください。

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相続した不動産を売却するまでの手続きと流れ

相続した不動産を売却するまでの手続きと流れ

いざ、相続が発生したとき、どのような対応が必要になってくるのか不安や疑問を感じている方もいらっしゃるでしょう。
ここでは、相続発生から相続した不動産を売却するまでのおおまかな流れをわかりやすくご紹介します。

①すぐに取り組むこと

不動産相続が発生すると、相続人の方がやるべき手続きは多くあります。
まずは、売却に向けたアクションの前に、すぐに取り組むべきこととして「死亡届」と「火葬許可証」の提出をおこないます。
これは、被相続人の方の死後7日以内におこなう必要があります。
そして、不動産相続の手続きをはじめる前に、「遺言書があるか」を確認します。
遺言書があれば、基本的にはその内容に沿って遺産を分割し、相続の流れを進めます。

②遺言書がないときの流れ

もし、「有効とされる遺言書がない」場合、手続きの流れが変わってきます。
この場合には、「相続人の確認」をして、相続人が複数人いれば「遺産分割協議」をおこない、分割方法などを話し合って決めます。
くわしくは次の章で解説しますが、分割の方法にはいくつかあります。
遺産が不動産だと分配しにくいという特徴があるため、売却してから分割する「換価分割」はよく選択される方法です。
なお、相続放棄などについては、故人の死亡を知った時点から3か月以内と期限が定められています。

③売却への流れ

協議が成立すると、具体的に不動産売却への流れを進めます。
売却するためには、相続した不動産の名義変更をおこなう必要があります。
故人から、相続人の名義に変更する手続きです。
その後、不動産の査定をして売り出し、売却にいたります。
換価分割を用いた場合には、利益の分割まですることで、一連の流れが完了したことになります。

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不動産相続して売却前におこなう「遺産分割協議」とは

不動産相続して売却前におこなう「遺産分割協議」とは

次に、相続人が複数人いる場合、相続した不動産を売却にするためにも重要なステップとなる「遺産分割協議」について解説します。

遺産分割協議とは

遺産分割協議は、故人の遺産の分配について、相続人で話し合うことです。
相続財産に土地や建物といった不動産があれば、誰が相続するのか、預貯金の分配なども含め協議をします。
遺産分割協議は、相続人が全員でおこなうものとされ、未成年者の相続人がいれば代理人も参加することになります。
相続人同士で話し合う遺産分割協議について、手順もチェックしておきましょう。
①相続人の確定
遺産分割協議を進めるために最初に必要なのが「相続人の確定」です。
戸籍謄本などをもとに誰が相続人であるかを明らかにすることで、協議自体をおこなうことができます。
しかし、離婚や再婚によって被相続人とのつながりが薄いまま、相続権は保持しているという場合もあります。
慎重に確認をおこないましょう。
②相続財産の確定
相続人を明らかにすることと並行して、「相続財産の確定」もおこないます。
これは、相続財産の種類やどれくらいあるのかを明らかにするものです。
宅地や住居などの不動産は、大きなプラスの財産ですが、ほかにも現金や有価証券、宝石や美術品といった動産などもあります。
一方で、借金や税金の未払いなどのマイナスの財産が残された場合もあります。
遺産分割協議では、マイナスの相続財産もどう分割するか協議することは可能ですが、基本的には法定相続分にそって負担することとなります。
③財産目録を作成
相続財産も確定したところで、財産を一覧にした「財産目録」を作ります。
プラスの財産だけでなく、マイナスの分も含めて記載します。
④全員の同意を得る
ここまで進めると、実際に遺産分割協議を進めることができます。
全員で一堂に会しておこなうのが理想的ですが、住んでいる場所が遠い、仕事で時間がとれないといった場合もあるでしょう。
ある程度、協議が進んでいる場合には、相続人の了承をとったうえで代表者が遺産分割協議書を作り、署名と押印を集めるといった流れも考えられます。
遺産分割協議が成立するには、反対する者が1人もいないことが必要となります。
相続人全員の「合意」を得ることが大切です。

遺産分割の方法

遺産に不動産が含まれているときの遺産分割の方法には4つあります。
現物分割
相続分にそって、不動産をそのまま分割するのが「現物分割」です。
土地を分筆して分割するケースのほか、土地部分を配偶者が相続し、借地権を子どもが受け継ぐというパターンもあります。
代償分割
この方法は、ひとりの相続人が不動産を受け継ぎ、ほかの相続人へは不動産の価格を分けた金額を支払うというものです。
共有分割
複数の相続人が、不動産を相続分ずつ共有したまま相続する方法です。
共有分割では、売却するにはすべての相続人の承諾を得る必要があります。
相続人の関係が良好であればよいのですが、先々で処分がしにくくなる可能性もあるため、あまりおすすめの方法とはいえません。
換価分割
遺産である不動産を売却して、お金に換えてから、分割するのが「換価分割」です。
不動産のような分割しにくい財産にも、もっとも多く用いられる分割方法となります。

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相続した不動産を売却するときの注意点とは

相続した不動産を売却するときの注意点とは

注意点①相続登記をおこなうこと

相続で取得した不動産も、売却をするためには、相続登記をおこないます。
相続登記により、不動産の所有者の名義が、被相続人から相続人へと切り替わります。

注意点②売却せず放置するリスク

相続したあと、売却をせず活用しないまま不動産を放置した状態になると、さまざまなリスクが生じます。
たとえば、建物がはやく傷み、不動産の資産価値も低下しやすくなることが注意点です。
また、住んでいなくても、売却せず所有していると固定資産税はかかり続けます。

注意点③遺産分割協議のやり直しについて

基本的には、遺産分割協議のやり直しはしないようにしたいところです。
たとえば、遺産分割をいったん解除して、再びおこなうと、税務のうえでは贈与や交換という扱いになり、それに応じて贈与税や譲渡所得税などが発生する可能性があるからです。

注意点④行方不明者を除いて協議はできない

遺産分割協議においてほかにも注意点となるのが「行方不明者」がいる場合です。
行方不明の状況の方がいても、それによって協議から除外することはできないので注意が必要です。
ただし、行方不明ととなり7年以上が経っていれば、家庭裁判所に失踪宣言を申し立てる解決法もあります。

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まとめ

不動産相続をして売却するおおまかな流れや、売却をするときの注意点をご紹介しました。
弊社では戸畑区を中心に、北九州全域で、マンションをはじめとするさまざまな不動産売却をサポートしております。
売却時の仲介手数料は最大半額も実施しておりますので、不動産を相続したら、ぜひお気軽にご相談ください。

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