不動産の売却を円滑におこなうための流れとは?

2022-02-07

不動産の売却を円滑におこなうための流れとは?

この記事のハイライト
●不動産の売却には基本的な流れがあるので、事前に把握しておくと安心して臨める
●3種類ある媒介契約は、特徴を理解して自分に合ったものを選ぶことがポイント
●売却活動では内覧が重要なポイントになるため、好印象を与えられるように準備しておくと良い

「不動産を売却したいけれど、なにからどう進めれば良いのかわからない」とお悩みの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
経験する機会が少ないため、難しいイメージがあるかもしれませんが、流れに沿って進めれば問題なく売却できます。
そこで今回は不動産の売却をご検討中の方に向けて、売却する際の流れとともに、ポイントとなる「媒介契約・売却活動・必要な準備」についても解説します。

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不動産売却の流れとポイントを押さえよう①媒介契約について

不動産売却の流れとポイントを押さえよう①媒介契約について

不動産の売却をお考えの際には、取引を円滑におこなうためにも全体の流れを把握することが大切です。
そのうえで、各手続きのポイントを押さえながら進めると、納得できる結果につながる可能性が高まります。
基本的に、不動産の売却は以下のような流れで進みます。

  • 周辺の相場などの情報を集める
  • 売却する不動産の査定をお願いする
  • 不動産会社と媒介契約を締結する
  • 売却活動を開始する
  • 買主が決まったら売買契約を締結する
  • 決済のあと引き渡し

この流れの中で覚えておきたいポイントの一つは、売却をサポートしてもらうために不動産会社と締結する「媒介契約」です。
媒介契約には特徴の異なる契約が3種類あるため、ご自分に合っている内容を選ぶことが大切なのです。
それぞれの特徴を知っていると、どの契約が合っているかを見極める際に役立つので、順番にご説明します。

専任媒介契約

この契約の主な特徴は、以下のとおりです。

  • 複数の不動産会社との契約は不可
  • 売主が見つけた買主との取引は可能
  • レインズへの登録義務がある(7営業日以内)
  • 活動内容の報告義務がある(2週間に1回以上)

レインズとは、全国の不動産会社が加入しているコンピュータ・ネットワークシステムです。
専任媒介契約ではレインズへの登録が義務であるため、ネットワークによるすばやい情報交換が可能で、他社にも情報が広まるため、スムーズな売却につながることも期待できるでしょう。
一社としか契約できませんが、進捗状況の報告も受けられるので、安定したサポートを感じられます。


専属専任媒介契約

専任媒介契約よりもさらに手厚いサポートを期待できるのが、こちらの契約です。

  • 複数の不動産会社との契約は不可
  • 売主が見つけた買主とも、直接の取引はできない
  • レインズへの登録義務がある(5営業日以内)
  • 活動内容の報告義務がある(1週間に1回以上)

制約が多少増える代わりに、レインズ登録の期日が短くなり、活動内容の報告回数も増加します。

不動産業者間で契約する場合が多いです。


一般媒介契約

今までの「専任系」と呼ばれる2つに比べると、自由度の高い内容です。

  • 複数の不動産会社と契約できる
  • 売主が見つけた買主との取引も可能
  • レインズへの登録義務はない
  • 活動内容の報告義務もない

レインズへの登録や活動報告の義務がないため、それらのサポートがなくてもスムーズな売却が見込めそうな不動産に向いています。
「人気の高いエリア」「利便性が良い」など、需要が高そうな不動産を売却する際は、こちらの契約も検討してみましょう。

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不動産売却の流れとポイントを押さえよう②売却活動について

不動産売却の流れとポイントを押さえよう②売却活動について

媒介契約締結まで進んだら、次は不動産の売却活動です。
売却活動にはインターネットへの掲載や内覧などがあり、以下のような流れで進みます。

  • 不動産売却についての戦略を立てるなど、下準備をする
  • 売却活動をスタート
  • レインズの登録・インターネットへの物件情報掲載・チラシの配布・新聞の折り込み広告などの販促活動をおこなう
  • 希望者が現れたら内覧を実施
  • 条件交渉して、合意できたら売買契約を締結する

このような売却活動の流れの中で大きなポイントとなるのが、購入希望者が不動産を見学する内覧です。
内覧で良い印象を与えられると、購入希望者の購入意欲が高まり、売却が決定するかもしれません。
ですから、内覧の問い合わせがきたらすぐ対応できるように、売却活動が始まった時点で準備を進めておきましょう。
準備の段階では、きちんとした掃除や整理整頓をすることが大切です。
なるべく広くてきれいな印象を与えられるように、不要なものは処分し、できる範囲で掃除しておきましょう。
とくに玄関と水回り、リビングは、きれいだと印象アップにつながりやすいため、念入りな掃除がおすすめです。
クローゼットの中も見学を希望されることがあるため、整理しておくと良いでしょう。
そして当日は、室温や明るさ(各部屋の電気はつけておいてください)とともに服装や対応にも気を配り、気持ち良く内覧できる環境を整えておきましょう。

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不動産売却の流れとポイントを押さえよう③準備する書類について

不動産売却の流れとポイントを押さえよう③準備する書類について

不動産を売却するまでの流れでは、さまざまな手続きが発生します。
そして、それぞれの手続きにはいろいろな種類の書類が必要です。
必要書類の不備があると手続きできない可能性もあるため、書類をきちんと準備することも大切なポイントの一つといえます。
そこで、不動産の売却で準備するべき書類について、流れに沿いながらご説明します。

不動産の査定時に準備する書類

不動産を売却する流れの中では、まず査定を依頼するときに書類が必要です。
このときには、以下の書類をそろえておくと良いでしょう。

  • 登記済権利証もしくは登記識別情報通知書
  • 購入時の売買契約書や重要事項説明書
  • 物件の図面や設備の仕様書
  • 戸建や土地の場合は測量図や境界確認書

これらを準備できなくても査定は可能ですが、査定額の精度向上のためにはあったほうが良いと考えられます。

媒介契約時に準備する書類

次に、媒介契約で必要な書類をご説明します。

  • 本人確認書類
  • 登記済権利証もしくは登記識別情報
  • 建築設計図書や工事記録書
  • 耐震診断報告書やアスベスト使用調査報告書
  • (住宅ローンの残高がある場合)残高証明書や返済予定表
  • (一戸建ての場合)建築確認済証または検査済証
  • (マンションの場合)管理規約や使用細則、総会の議事録・決算報告書など

これらの書類は、媒介契約以外にも売却活動などで使うものがあるので、必要に応じて準備しましょう。

売買契約時に準備する書類

売買契約では、以下のような書類が必要です。

  • 印鑑証明書と実印
  • 本人確認書類
  • 登記済権利証もしくは登記識別情報
  • 固定資産税の納税通知書および評価証明書

不備があると契約に影響してしまう可能性もあるので、もれなく準備しておきましょう。

決済・引き渡しの際に準備する書類

不動産売却の流れで最後の手続きとなる引き渡しでは、主に以下の書類を準備します。

  • 本人確認書類
  • 印鑑証明書と実印
  • 住民票
  • 抵当権抹消に関する書類
  • 設備などの取扱説明書や保証書

このように多くの書類が必要なので、もれのないように準備しましょう。
また、この日に不動産の引き渡しをするため、退去が完了している必要もあります。
引っ越しは事前に済ませ、引き渡し当日は物件の鍵もきちんと準備しておきましょう。

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まとめ

不動産を売却する際は、流れとともにポイントも押さえておくと、安心して進められます。
とくに媒介契約・売却活動・必要書類は、売却をスムーズに進めるための大切なポイントなので、理解しておくと役立つでしょう。
不動産のスムスムでは、戸畑区を中心に北九州全域で不動産の売却をサポートしております。
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