不動産売却で発生する譲渡所得税とは?計算方法や控除制度まで詳しく解説

2021-11-21

不動産売却で発生する譲渡所得税とは?計算方法や控除制度まで詳しく解説

この記事のハイライト
●不動産売却では譲渡所得税を含め6種類の税金が発生する
●譲渡所得税は不動産を所有していた年数によって税額が変わる
●高額になりがちな譲渡所得税は居住用財産であれば控除制度を活用することで節税が可能

不動産売却では、場合によっては何千万円もの収入を得ることから、「多くの税金が課されるのでは」と心配する人が多いようです。
そこで今回は、不動産売却によって、どのような税金がどれくらい発生するのかを詳しくご紹介します。
戸畑区を中心に北九州全域で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

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不動産売却で発生する税金は譲渡所得税など全部で6種類

不動産売却で発生する税金は譲渡所得税など全部で6種類

不動産売却で発生する税金は全部で6種類あり、売却によって利益が出たときに課される税金と、手続きなどで発生するその他の税金の大きく二つに分けられます。
ここでは、それぞれどのような税金なのかをご紹介します。

売却利益が発生したときに課される「譲渡所得税」

不動産売却で利益が出たときに課される税金は、譲渡所得税と呼ばれます。
譲渡所得税
譲渡所得税には、以下の3つの税金が含まれます。

  • 所得税:個人の所得にかかる税金
  • 住民税:都道府県や市町村に納める地方税
  • 復興特別所得税:東日本大震災からの復興に必要な財源確保のための税金(2013年1月1日~2037年12月31日まで課税される)

譲渡所得税は、不動産売却で出た利益である譲渡所得に課せられるため、売却しても利益が出なかった場合には課税されることはありません。
譲渡所得と譲渡所得税の計算方法は、次章で詳しく解説します。

譲渡所得税以外の税金

譲渡所得税以外には、以下の三つの税金が発生します。
印紙税
印紙税は、契約書や領収書などの課税文書に対してかかる税金です。
不動産売却においては、買主と結ぶ売買契約書に記載された金額によって以下のように定められています。
<契約金額による印紙税の金額>
500万円超~1,000万円以下:5,000円
1,000万円超~5,000万円以下:10,000円
5,000万円超~1億円以下:30,000円
1億円超~5億円以下:60,000円
※上記は2022年3月31日まで設定されている軽減措置適用後の金額です。
登録免許税
登録免許税は、売却する不動産に抵当権が設定されている場合、抵当権抹消登記する際に課される税金です。
抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、不動産1件につき1,000円とされています。
たとえば土地2筆に建物1棟の不動産に抵当権が設定されていた場合、抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、1,000円×3件=3,000円になります。
消費税
不動産売却に際してさまざまなサービスを利用して代金を支払った場合には、消費税が発生します。
たとえば以下のような費用には消費税が課せられます。
・不動産会社に支払う仲介手数料
・建物の解体を依頼した際の解体費
・土地の測量を依頼した際の測量費


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不動産売却で発生する譲渡所得税の計算方法

不動産売却で発生する譲渡所得税の計算方法

ここでは不動産売却で発生する税金のうち、高額になりがちな譲渡所得税の計算方法を解説します。

まずは譲渡所得を計算する

譲渡所得税は、不動産を売却したことで発生した利益である「譲渡所得」に対してかかるため、まずは譲渡所得を算出する必要があります。
譲渡所得は、以下の計算式を用いて求めます。
譲渡所得=①譲渡価格-(②取得費+③譲渡費用)
①譲渡価格は、不動産を売却した金額を指します。
②取得費は、売却した不動産を取得したときにかかった以下のような費用のことです。
・売却した不動産を購入したときに払った費用や建築代金
・購入時に支払った手数料(仲介手数料など)
なお売却する不動産に建物が含まれている場合には、減価償却費を差し引きます。
また、取得費がわからないケースでは、譲渡価格の5%を取得費として計算します。
③譲渡費用は、売却に際してかかった経費を指し、以下のような費用を含みます。
・売却時に支払った手数料(仲介手数料など)
・建物の解体費
たとえば取得費2,500万円で購入した土地付き一戸建てを、譲渡費用600万円かけて4,500万円で売却した場合には、
譲渡所得=4,500万円-(2,500万円+600万円)=1,400万円
となり、譲渡所得は1,400万円になります。

譲渡所得に譲渡所得税率を掛けて譲渡所得税を算出する

譲渡所得税は、前述した計算方法で出した譲渡所得に、譲渡所得税率を掛けて算出します。
譲渡所得税率は、不動産の所有期間が5年以下か5年超かで、以下のように定められています。
<売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合>
短期譲渡所得税率:39.63%(所得税 30.63%、住民税 9%)
<売却した年の1月1日時点で所有期間が5年超の場合>
長期譲渡所得税率:20.315%(所得税 15.315%、住民税 5%)
※上記の所得税率は、復興特別所得税を含んだものです。
たとえば先ほど計算した譲渡所得が1,400万円の物件の所有期間が10年であった場合には、長期譲渡所得税率が適用され、以下のよう計算されます。
譲渡所得税=1,400万円×20.315%=284万4,100円
支払う譲渡所得税は、284万4,100円と算出されました。


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不動産売却で譲渡所得税に対して活用できる控除制度の種類

不動産売却で譲渡所得税に対して活用できる控除制度の種類

不動産売却をして1,400万円の利益が生じても、300万円近く税金がかかるなんて…とガッカリした方も多いのではないでしょうか?
売却する不動産が居住用財産、つまりマイホームだった場合には、控除制度が複数用意されており、多くのケースで節税が可能なのでご安心ください。
ここでは代表的な控除制度を二つご紹介します。

3,000万円特別控除

3,000万円特別控除は、居住用の不動産の売却で、一定の条件を満たした場合に、譲渡所得から最大3,000万円控除できる制度です。
つまり実質譲渡所得3,000万円以下であるなら、譲渡所得がゼロになるため譲渡所得税はかからないことになります。
マイホームを売却したときには、3,000万円特別控除の対象とならないかをまずは確認しましょう。

長期譲渡所得の軽減税率

長期譲渡所得の軽減税率は、10年を超えて所有していたマイホームを譲渡した場合に、一定の条件を満たしていれば譲渡所得6,000万円までの税率を14.21%とする制度です。
6,000万円を超えた分に関しては、通常の長期譲渡所得税率の20.315%が適用されます。
長期譲渡所得の軽減税率は、3,000万円特別控除とセットで適用できることが特徴です。
たとえば20年所有していた居住用財産を売却して4,000万円の譲渡所得が出た場合、まず3,000万円特別控除で3,000万円が控除されます。
残る1,000万円に対しては、長期譲渡所得の軽減税率14.21%が適用されるので、支払う譲渡所得税は、
譲渡所得税=1,000万円×14.21%=142万1,000円
となります。
控除制度をなにも適用しなければ、4,000万円×20.315%=812万6,000円となることを考えると、3,000万円特別控除と長期譲渡所得の軽減税率を適用することで、どれだけ高い減税効果を得られるかがわかるでしょう。


まとめ

不動産売却では、譲渡所得税をはじめさまざまな税金が発生します。
なかでも譲渡所得税は高額になりがちですが、居住用財産であった場合には、控除制度を活用することで大きく節税が可能なのでご安心ください。
不動産のスムスムでは、戸畑区を中心に北九州全域の不動産売却について、不安や疑問がある方のご相談に応じていますので、「不動産の売り方を一緒に考えてほしい」「とりあえず査定価格を知りたい」といった方は、お気軽にお問い合わせしてください。
また、弊社では不動産売却時の仲介手数料は最大半額、買取を仲介する場合などの特殊な例の場合は無料になる場合もあるため、あわせてご確認くださいませ。

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